Boligen udgør en meget væsentlig del af dansk økonomi. Danskerne bruger ca. 20 pct. af indkomsten på selve boligen. Boligmarkedet har altid været præget af de økonomiske konjunkturer. Når økonomien går godt, har folk stor fortrøstning til fremtiden og vælger oftere at investere i boligkøb. Der er pres på ejerboligmarkedet i opgangstider, hvilket skaber tendenser til stigende priser. I hvor høj grad, priserne går grassat, afhænger imidlertid stærkt af, hvordan boligmarkedet fungerer, og hvordan man regulerer de økonomiske forhold i ejerboliger. Et velfungerende boligmarked, og en hensigtsmæssig beskatning og finansiering, vil virke bremsende på prisstigningerne. Hvis nybyggeriet kommer hurtigt i gang ved en øget efterspørgsel, vil det tage trykket af kedlen. Fornuftige regler for boligfinansiering vil hindre, at folk ikke investerer mere, end de kan klare i nedgangstider. Og en boligbeskatning, der stiger med prisudviklingen, vil virke bremsende på efterspørgslen og dæmpe prisstigningerne.

Siden Fogh kom til magten i 2001 har Regeringen reelt ført en politik, der har øget bolig- og jordpriserne. Af hensyn til det politiske spin med 'skattestoppet' har man fastfrosset boligbeskatningen på 2001 niveau og dermed fjernet den prisdæmpende effekt af beskatningen. Desuden gennemførte man i 2003 en ændring af reglerne for boligfinansiering med tilladelse til at give afdragsfrie lån, der virkede som at hælde benzin på bålet. De afdragsfrie lån har samme virkning på boligsøgende som en hylde med slik ved kassen i et supermarked har på børn. Boliger er langsigtede investeringer, men for mange familier er der et meget kortsigtet og aktuelt boligbehov, der skal opfyldes, og derfor bliver størrelsen af de øjeblikkelige boligudgifter afgørende for valget af bolig. De afdragsfrie lån gav flere familier mulighed for at købe større og dyrere boliger, og resultatet var, at prisstigningstakten øgedes fra 6 pct. i 2003-04 til 24 pct. i 2005-06.

Behov for beskatning af gevinster ved salg


En væsentlig årsag til prisstigninger på fast ejendom er forventninger om fremtidige kapitalgevinster. Sådanne forventninger har haft en stor betydning for, at boligkøberne har været villige til at betale høje priser og sætte sig i store boligudgifter. En effektiv måde, at begrænse denne mekanisme er beskatning af kapitalgevinster. I Sverige har man haft en velfungerende gevinstbeskatning i de sidste 30 år. Den er baseret på, at skatten først forfalder den dag, man helt forlader ejerboligmarkedet ved død eller for at bo til leje - dvs. når man står med en stor mængde kontanter i hånden. Både regeringen og Socialdemokratiet har konsekvent afvist ethvert forslag om beskatning af kapitalgevinster på ejerboliger og sommerhuse, selv om der rent faktisk allerede findes en beskatning på udlejningsejendomme. Især den manglende beskatning af gevinster på sommerhuse er uforståelig. Nye tal viser, at ca. hver femte sommerhus er købt med henblik på spekulation i prisstigninger. Resultatet er blevet, at denne del af ejendomsmarkedet har oplevet de mest eksorbitante prisstigninger, som har ødelagt mulighederne for at almindelige familier kan få et sommerhus. Den manglende gevinstbeskatning på boliger har ikke kun ført til større prisbobler, men også til en ganske betydelig økonomisk omfordeling i samfundet - også selv om en del af gevinsterne efter alt at dømme vil forsvinde i de kommende år. Og den manglende boligbeskatning betyder generelt, at trykket på indkomstbeskatningen er meget højere, end det ellers ville være. Det er bl.a. kassedamerne og kontanthjælpsmodtagerne, der over skattebilletten betaler for de skattefri gevinster.

Som en følge af laissez faire politikken på boligområdet har Regeringen desuden ikke gjort noget for at gøre boligmarkedet mere velfungerende. Det er specielt på boligmarkedet i Hovedstadsregionen, at der har været problemer. Regionen er et sammenhængende boligmarked, men det er de enkelte kommuner, som styrer boligbyggeriet. I andre storbyområder i udlandet er der ofte en fælles offentlig myndighed, som sikrer et tilstrækkeligt udbud af grunde til nybyggeriet. I Hovedstadsregionen er det 10 ud af 50 kommuner, som sidder på ca. 70 pct. af den ikke bebyggede jord i byzoneområder, og mange af disse kommuner har ikke haft travlt med at få gang i boligbyggeriet, fordi det indebærer investeringer i infrastruktur og institutioner. Resultatet har været, at boligbyggeriet først meget sent, efter at konjunkturerne vendte i 1995, er kommet på højde med stigningen i efterspørgslen, og grundpriserne er tordnet opad. Prisniveauet blev så højt, at familier med middelindkomst ikke havde råd til at købe enfamiliehuse i regionen, men måtte fortrække til Sydsjælland og Lolland-Falster. Det er ikke en udvikling, der har været gavnlig for trafikproblemerne ved Hovedstaden og for CO2 udslippet.

Det almennyttige byggeri er gået i stå


Som betingelse for offentlig støtte skal alment nybyggeri overholde visse økonomiske prisrammer. Stigningen i grundpriserne har gjort det næsten umuligt for de almene boligselskaber i de større byer, at overholde disse rammer. Da almene boliger samtidigt har haft svært ved at konkurrere med ejerboligerne i de mindre provinsbyer, er resultatet blevet, at det almene nybyggeri er gået i stå for flere år siden, bortset fra byggeriet af ældreboliger, der støttes af kommunerne. Især Københavns Kommune har fået store problemer med at tilvejebringe en boligforsyning for familier med lav eller middelstor indkomst. Det skyldes ikke mindst, at kommunen i starten af 90'erne af den socialdemokratiske regering blev tvunget til at sælge sine kommunalt ejede boliger som andelsboliger og private udlejningsboliger. Kommunen har så i desperation forsøgt at tilvejebringe 'billige boliger' ved oprettelsen af en fond, der på mange måder har gjort et fantastisk stykke arbejde. Men initiativet er blevet mødt med alle mulige bespænd fra regeringspartierne, og de drastisk prisstigninger på byggegrunde har reelt stoppet det. Et udvalgsarbejde mellem Velfærdsministeriet og Boligselskabernes Landsforening om en finansieringsreform af den almene sektor er endt i stort set ingenting. I stedet har Regeringen haft travlt med at gennemføre en meget indviklet og bureaukratisk lovgivning, som skulle gøre det muligt for beboere i almene boliger at købe deres bolig mod boligselskabernes vilje. Loven har været en fiasko, da meget få boliger er blevet solgt.

Lovgivningen trænger til modernisering


Både andelsboliger og private udlejningsboliger er underlagt en prisregulering, der har været til diskussion stort set siden 1960'erne. Men der er ikke gjort nogen politiske tiltag for at modernisere lovgivningen, selvom Lejelovskommissionen i midten af 90'erne kulegravede problemstillingerne og stillede en række gennemarbejdede forslag. Det er især denne del af boligpolitikken, som Fogh har fejet ind under gulvtæppet.

Af forskellige årsager er der sket nogle drastiske ændringer i de to boligformer i de senere år, fordi det har vist sig, at nogle af reglerne har haft utilsigtede virkninger. Det gælder for eksempel en regel, som blev indført i slutningen af 90'erne, der har haft som konsekvens, at en stor del af de private udlejningsboliger i de store byer er gledet ud af reguleringen. Reglen betyder, at boligudlejerne ved genudlejning kan overflytte boligen til mere fri lejefastsættelse, blot den istandsættes for et bestemt – højt beløb. På denne måde er op til hver fjerde regulerede bolig blevet frisat til et væsentligt højere lejeniveau end tidligere.

I de ældre andelsboliger er der sket endnu mere drastiske økonomiske ændringer. Værdien af en andelsbolig bestemmes principielt af forskellen mellem ejendommens gæld og værdi som udlejningsejendom. Men i de senere år er der sket stærke stigninger i salgspriser og vurderinger af udlejningsejendomme - bl.a. på grund af den mere fri lejefastsættelse. Desuden er flere og flere andelsforeninger gået over til at lade mæglere vurdere ejendommen i stedet for at anvende den offentlige vurdering. En del af disse mæglere har efter alt at dømme gerne ville yde en god service og har derfor sat værdien rimeligt højt. Resultatet er blevet en stærk vækst i andelsværdierne, hvor stigninger på flere hundrede procent over et år ikke er usædvanlige. Disse gevinster er skattefrit tilfaldet de tilfældige beboere, som aktuelt bor der. I mange foreninger er priserne kommet så højt op, at det er svært at sælge boligerne. Andelsboligernes tid som en beskyttet sektor med lavere boligudgifter ser ud til at være forbi.

Det har fordele, at en større del af boligmassen er markedsprisfastsat, men vi ved ikke, hvad det betyder for mulighederne for at skaffe boliger til de dårligst stillede i samfundet. Måden, lejefrisættelsen sker på i private udlejningsboliger, er ikke nødvendigvis hensigtsmæssig. Det er principielt en god ide, at huslejestigninger har en sammenhæng med forbedringer, men den måde, det gøres på nu, kan dels føre til fejlinvesteringer, og dels kan man ikke investere i forbedringer, der vedrører hele ejendommen – kun forbedringer i selve boligen.

Manglerne i boligbeskatningen og ændringerne i finansieringen har ført til en meget større prisboble på boligmarkedet, end det ellers havde været nødvendigt. Det har især ramt de familier, som har haft brug for at købe bolig indenfor de sidste 2-3 år, og som nu kan se frem til at tabe penge. De familier, der har overbelånt deres huse til forbrug i takt med prisudviklingen, vil gå hårde tider i møde med stigende risiko for arbejdsløshed og høje renteudgifter. Boligmarkedet er gået i stå, mange er forhindret i at flytte, og en del familier vil efter alt at dømme gå på tvangsauktion i de kommende år. Prisstigningerne har ført til overforbrug i en periode med økonomisk overophedning og mangel på arbejdskraft. I de kommende år vil prisfaldet forstærke den økonomiske nedgang. Udviklingen på udlejningsmarkedet og i andelsboligerne er præget af tilfældigheder med det resultat, at boliglotteriet er øget, og der er opstået meget større forskelle mellem, hvad folk betaler for samme boligstandard.

Boligpolitikken har været fejet ind under gulvtæppet


Da Anders Fogh Rasmussen startede sin politiske karriere på Christiansborg var boligpolitik hans sagsområde. I starten af 80'erne skrev han en bog om boligpolitik med titlen 'Kampen om boligen'. Bogen viste, at Anders Fogh havde et godt kendskab til boligsektorens problemer, selv om den selvfølgelig var præget af hans politiske ståsted med stærke præferencer for ejerboligen.

Den tidligere statsminister var således en mand med god indsigt i boligområdet. Man skulle forvente, at denne indsigt ville medføre, at hans regering fra starten i 2001 ville føre en aktiv og fremsynet boligpolitik. Men det er gået lige modsat. Fogh indledte sin regeringstid med at nedlægge Boligministeriet og afskaffe boligpolitikken. Resultatet blev en lang periode siden da med en politisk laissez faire på boligområdet og uansvarlige ændringer i boligfinansiering og boligbeskatning, som har skabt kaos på boligmarked. Det er et kaos, som nu truer med at trække hele den danske økonomi længere ned i økonomiske recession, og som i væsentlig grad har forstærket det, man tidligere har kaldt for 'boliglotteriet'.

Hvorfor blev boligpolitikken 'fejet ind under gulvtæppet' i 2001? Et godt gæt er forløbet under det foregående valg i 1998, hvor de borgerlige partier tabte med nogle få stemmer. Efterfølgende var det opfattelsen, at dette skyldte, at Venstre i valgkampen gik ind for at indføre et afreguleret boligmarked - et standpunkt, som man mente blev misbrugt af Socialdemokratiet til en kampagne, der flyttede de afgørende stemmer. Ved valget i 2001 lovede Anders Fogh derfor, at Venstre ikke ville afskaffe boligreguleringen på trods af, at det var hans stærke overbevisning, at dette var nødvendigt. Boligpolitikken blev et område, som den nye statsminister ikke ville røre med en ildtang, og det blev begravet langt inde i Erhvervsministeriet.

Men det er ikke kun Regeringen, der har stukket hovedet i busken på boligområdet. Næsten samtlige politiske partier forsøger i dag at overgå hinanden med løfter til vælgerne om, at der ikke skal røres ved helt tilfældigt erhvervede rettigheder og fordele. Det er uansvarligt. Det bliver stadigt vigtigere for partierne at undgå at støde større vælgergrupper fra sig, og det er der jo stor risiko for, når man griber ind overfor nogle grupper med velerhvervede rettigheder på boligområdet. Udsigterne til en velfungerende boligsektor er derfor ikke lyse.

Hvis du vil vide mere:

Foto: Lene Skytthe.